摘要： 新政的出现或许能给奋斗在北京的高材生们一线希望，但“买得上房”和“买得起房”之间依然有道鸿沟。

　　北京楼市新政 “周五见”一出，其他八卦信息都弱爆了。

　　3月17日下午，北京市住建委、市规划国土委、市住房公积金中心、市银监局、人民银行营业管理部联合举行新闻发布会，宣布了新一轮北京楼市调控政策。

　　从内容看，此次政策仍在需求侧进行调控，具体内容如下：

　　居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。

　　暂停发放贷款期限25年(不含25年)以上的个人住房贷款(含公积金贷款)。

　　另外，企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上，若交易对象为个人，按照北京市限购政策执行。

　　此次政策堪称“最严新政”：第一、二套房的首付款比例升至60%和80%，力度为史上最大。更需要划重点的是，本次推出了“认房又认贷”的新政策，即只要有贷款购房记录(全国范围内)，即便是允许继续认购一套，都必须按照六成甚至更高比例来进行购房，购房约束增强。

　　有关部门放出如此大招，也是不得已而为之：从去年930房产新政开始，北京楼市出现了“越调越涨”的怪现象，居民购房难度进一步加大，甚至出现了清华北大高材生集体出走的热议话题。

　　房价逼走清北人

　　日前，一篇《一枚中科院科研人员的自白》引爆网络，自白中那位科研人员讲述了在北京奋斗多年，却最终为了学区房奔赴南京的经历，引起了诸多共鸣：为什么非得在北京买一套房然后压榨自己的一生?话题由此引申到清北硕士集体出走北京的现象，字里行间虽然幽默，却是笑中带泪。

　　高学历人才在这厢感同身受，那边还有一群“土豪”一口气入手几套房却无压力。

　　笔者了解到，前不久，一位三线女演员在南五环一口气拿下6套别墅，豪气冲天。即使不温不火，三四线的演员在北京拥有十余套房产也不在话下。而一些研究人员，到了孩子上学的年纪，却依然为一套房而折腰，最终逃离了北京。

　　价格高昂的“老破小”二手房

　　且不论演员和科研人员工作性质的种种不同，单就房价上涨速度远高于收入增加速度的核心议题，就可以聊上许久。

　　即使不从事高收入的金融或IT行业，各种帖子里的清北学子也承认自己进入了该行业最好的单位，但依然买不起房，更别提在一般单位工作的工薪阶层。面对不断上涨的高房价，实现在北京安家的梦想遥遥无期。

　　为什么930新政不但没有抑制房价，反而越调越高呢?

　　去年政策出台却未能抑制房价，原因不在于政策本身，而在于库存明显不足。易居研究院智库中心研究总监严跃进向笔者透露，北京的新盘供应规模较小，即便是政策收紧以后，还是存在有很多购房需求释放，这些需求也足以支撑起城市的房价上涨。

　　对于一线城市而言，购房需求似乎永远也不会减少。仲量联行市场研究部总监周志峰向笔者表示，北京、上海这类的一线城市，住宅购买需求主要来自三方面：一是城市新移民对于住房的需求，二是本地居民对于住房的改善需求，三是投资需求。

　　周志峰认为，由于目前外汇管制较为严格，一些原本在海外投资的人士将资金投入一线城市的楼市，进一步提高了房价。

　　而刚出来的新政策，就是调控购房需求，给购买首套房的居民更大的空间。

　　史上最严“周五见”

　　躁动的楼市，终于迎来了史上最严的“周五见”。

　　整个政策中，最为标志性的就是“处女贷”(即“认房又认贷”，突出第一次贷款的重要性)首次出现在北京楼市政策中。“处女贷”意味着只要有过全国各地购房经历和贷款经历，就失去了低首付购房资格。这不仅堵上了通过离婚获得首套房购房资格的漏洞，也阻止了通过迁移户口或者补缴社保的跨地域购房行为。

　　更严格的规范首套房购买资格外，监管层对于第二套房的购买要求也在提高。新政虽然给出了60%首付、80%首付两档，对应普通住宅和非普通住宅。其实居民在购买二套住房时，大部分的首付其实是80%。原因在于北京相当大比例的住房，都属于“非普通住宅”。

　　目前，北京地区普通住宅有三个标准：第一，面积140平方米以下;第二，容积率1.0以上;第三，实际成交价格原则上应当低于按所在区域住房平均交易单价或套总价的1.2倍。这三条标准，只要不符合其中一条，就不算普通住房。仅1.2倍这个条件，就囊括了相当比例的北京住房。

　　除了以上两点，二手房也会在新政中遭遇打击。317新政后，此前的“未网签在途房源”将被打回，重新履行有关程序手续，直接削减单位时间内二手房的成交量;同时，在北京楼市新房存量不足的情况下，市场内活跃的大部分是二手房。新政实施后，二手房将首当其冲受到影响。

　　一言以蔽之，新政从规范购房资格、提高二套房购房条件和打击二手房三方面，抑制了改善需求和投资需求，推动理性购房环境的形成。

　　虽然号称“最严”新政，但北京此轮调控却并不冒失。

　　在调控措施上，此前深圳、上海的力度远超北京。去年9月，为了给楼市降温，深圳让“处女贷”重出江湖;随后的11月，上海也宣布新一轮限购措施，力度比肩深圳。

　　深沪两地的调控也获得了良好的反馈。目前在全国的热点城市里，深圳楼市最为稳定，近期略有放量迹象，但成交价依然疲弱。严跃进表示，上海执行认房又认贷政策后，效果良好。这充分说明，此类方式能够较好地管控非首套的住房需求，为赢取供应量的增加创造了一个缓冲期。

　　在两地成功调控的经验之上，北京此轮下了一剂猛药，严格程度超过深沪。北京目前在首套房(无贷款记录)首付比例为35%，与上海持平且超过深圳;在“处女贷”力度上超过上海和深圳，领先全国。

　　深圳的经验告诉我们，有关部门只要出真招，管住房价不是问题。北京在此轮严格新政下，楼市的购房热情恐怕会逐渐减弱。

　　在317新政前，全国11个城市启动了升级限购、限贷，但还未启动“处女贷”措施。如果北京此轮新政效果较好，专家预计其他城市未来不排除采取此类做法。(截止发稿前，石家庄、广州等城市也相继升级限购措施)

　　清北的高材生们能回来了?

　　抑制了改善购房和投资购房，此轮新政向首次购房者释放出了善意。出走的清北高材生们，真的会因为新政而停下离开的步伐吗?

　　虽然潜在的购房需求会因新政有所减少，但归根到底还是要看后续的供应量。

　　新政实施后，市场交易预计降温，价格方面持续上涨的态势也会得到遏制，所以近期北京新房的交易价格或得到一个稳定水平的维持，对于符合购房条件的群体来说，尤其是没有购房记录的群体来说，是一个利好，至少购房中可选的房源会更多。

　　目前，对于土地供应的态度，有关部门较为积极。3月17日的新闻发布会上，北京市住建委表示，将加快、加大商品住房土地供应。

　　值得一提的是，北京今年商品住宅计划供应量虽然比去年减少七成，但从实际供地情况看，今年北京已供应商品住宅用地109公顷，完成年度土地供应计划的42%，是去年同期商品住宅用地供应量的7.3倍。因此，北京今年实际完成的商品住房供地量，非常有可能不会少于往年的实际供地量。

　　而将中科院科研人员逼走的学区房，因为手握教育资源，恐怕依旧抢手。对于没有购入首套房的高材生们而言，本轮新政能够降低购房的焦虑。

　　即便清北的硕士们可以稍稍宽心，但是此次调控能持续多长时间却是未知数。一种说法认为，如果供应端能够充分上来，或者说供应量能够快速增加，那么预计十九大之前政策不会松动，十九大以后或者说第四季度开始，供应需求基本平衡，市场调控的严厉程度或许可以稍许放松。

　　虽然政策何时结束难以预测，但高材生们依然需要抓紧机遇。

　　新政给购房热情降温，但房价却不等人。周志峰表示，新政无法根治过热的楼市。虽然此前上海“认房又认贷”的措施实施效果不错，但考虑到一线城市不少居民购买力强，即使提高首付比例，买房者依然不在少数。“别说首付七成八成，愿意付全款的也大有人在。”一些居民超强的购买力，依然会推动房价的升温，让首套房购买者望而却步。

　　同时，他提出警告，新政实施过程中也许会有“误伤”行为。在改善需求的购房者中，有一些人是“卖一买一”，但新政会让其推迟自己的需求，如果房价依然上涨，从需求端调控会伤害到真正需要二次购房的人。

　　业内人士建议，优化供房结构从长期看更有效。目前，商品房仍是土豪们的天下，自住型商品房、限价房、廉租房供应量较少，增加保障性住房才能让年轻人多一些安全感。

　　根据截稿前最新消息，今年北京将建设筹集各类保障性住房5万套，竣工6万套，完成1.5万套自住型商品住房供地。对于年轻人而言，这条新闻大概比317新政更让人激动。

　　同时，从抑制购房需求的政策看，专家建议采用更细致的调控手段。例如加大第二套购房、第三套购房的税收力度，会比提高首付比例更有效。此前，香港曾采用此类方法控制楼市交易，效果良好。

　　新政的出现或许能给奋斗在北京的高材生们一线希望，但“买得上房”和“买得起房”之间依然有道鸿沟。除非有更好的措施，否则出走的高材生们不会停下逃离北上广的脚步。